Čo vlastne znamená pojem „hypotéka“?
Ak si otvoríme slovník cudzích slov zistíme, že „hypotéka“ je „založenie nehnuteľnosti ako ručenie za úver“ alebo „záložné právo na nehnuteľnosť“. Medzi ľuďmi je týmnto slovom skrátene označovaný hypotekárny úver, teda „pôžička s ručením nehnuteľnosťou“.
Hypotekárnym úverom získavate peniaze s účelom ich investovania do nehnuteľsnosti, napr. na jej kúpu, rekonštrukciu a pod. Keď kupujete alebo rekonštruujete dom alebo byt, sú s tým spravidla spojené veľmi vysoké náklady. Preto hypotekárne úvery dosahujú státisice až milióny korún. A aby bola hypotéka relatívne dostupná, musí byť záujemcovi o zlepšenie bytovej situácie umožnené dlhodobé splácanie úveru – v praxi 4 až 30 rokov. Ručenie nehnuteľnosťou, býva pri hypotékach často jediným zabezpečením splácania úveru. Ručenie treťou osobou, prípadne iný spôsob zabezpečenia nebýva pravidlom. A práve z dôvodu zabezpečenia úveru zriadením záložného práva k nehnuteľnosti, bývajú hypotekárne úvery v porovnaní s inými typmi úverov podstatne lacnejšie.
Musím byť vlastníkom nehnuteľnosti, aby som získal hypotekárny úver?
Nie nemusíte, úver môžte zabezpečiť aj nehnuteľnosťou, ktorú vlastní niekto iný, napr. Vaši rodičia, príbuzní či známi. A v prípade ak chcete úver využiť na kúpu nehnuteľnosti, vy sám nemusíte nehnuteľnosť vlastniť, nakoľko ako záloh môže slúžiť aj kupovaná nehnuteľnosť, samozrejme za predpokladu, že predávajúci s tým súhlasí.
Ktoré nehnuteľnosti môžu byť použité na zabezpečenie úveru?
Najčastejšie sú to rodinné domy, byty, rekreačné objekty, pozemky a pod. Existujú aj spoločnosti, u ktorých môžete získať úver, aj keď nie ste vlastníkom, ale len nájomcom napr. družstevného bytu.
Čo v prípade ak potrebujem väčšie množstvo peňazí na iný účel ako je bývanie?
V tomto prípade žiadajte o tzv. „americkú hypotéku“, ktorá sa podobá bežnej hypotéke. Peniaze z takto poskytnutej hypotéky môžte prakticky použiť na čokoľvek – nákup auta, dovolenku či napríklad na splatenie dlhov. Tento typ spotrebiteľského úveru je v praxi o niečo drahší a má tiež odlišný právny režím. Banky i nebankové spoločnosti musia napr. klientov informovať nie len o úrokovej sadzbe, ale aj o ročnej percentuálnej miere nákladov na úver a klient tak môže získať presnú informáciu o tom ako sa úver môže kôli rôznym skrytým poplatkom predražiť.
Na čo nesmiem zabudnúť, keď uvažujem o tom, že si požičiam väčšie množstvo peňazí?
Požičať si stovky tísic alebo milióny, nie je pre nikoho bežnou záležitosťou. Ide o závažné rozhodnutie, ktoré môže výrazne ovplyvniť ďalší život Vás i Vášho okolia. Toto rozhodnutie môže veľmi znepríjemniť Vašu budúcnosť, ale žiaľbohu Vás tiež zničiť. Na to netreba nikdy zabúdať. Preto skôr ako sa rozhodnete požičať si peniaze, všetko si premyslite, naplánujte, konzultujte so svojimi najbližšími alebo aj s nezávislými odborníkmi.
Mali by ste mať predovštkým úplne jasno v tom, na čo chcete peniaze použiť, či je zamýšľaná investícia skutočne krokom správnym smerom, či máte pokiaľ možno čo najpresnejší výpočet čiastky, ktorú chcete investovať v nadväznosti na predpokladane náklady investície. Majte na pamäti, že napr. pri stavbách a rekonštrukciách, konečné náklady bývajú veľmi často oproti pôvodným plánom vyššie. Mali by ste teda dopredu počítať s určitou rozumnou finančnou rezervou. Spoliehať sa na to, že napr. pri dostavbe domu zoženiete, na prípadné práce naviac, peniaze dodatočne, môže pre Vás znamenať, obrazne povedané cestu do pekla. Každý stavebník, by si samozrejme, mal overiť okrem iného serióznosť i odborné kvality projektanta, stavebnej firmy a taktiež nezanedbať všetku zmluvnú dokumentáciu. Ale vráťme sa k samotnej hypotéke.
Je nutné dobre zvážiť, či Vám Vaša súčasná finančná situácia umožní úver bez problémov a s dostatčnou rezervou splácať. Uvedomte si, že splácanie hypotéky je záležitosťou dlhodobou. Vaše rodinné, zárobkové či majetkové pomery sa môžu zmeniť a nemusí to vždy byť zmena k lepšiemu. Aj na takéto situácie by ste mali myslieť a určite nie je na škodu mať pripravené núdzové riešenie pre prípad vzniku nepredvídateľných situácií.
Ak máte jasno, začnite realizovať druhý krok a zvoľte si spoločnosť, ktorá Vám poskytne úver. Ani tu nie je dobré podceniť to. Zisťujte, raďte sa, porovnávajte, nebojte sa pýtať. Dokonca aj v banke si môžete dohodnúť výhodnejšie podmienky. A pamätajte, že reklama je často klamlivá! Výška úrokov, nie je totižto tak nízka, ako sa častokrát uvádza v reklame, závisí na mnohých faktoroch, napríklad na fixovaní úrokovej sadzby na určitú dobu. Nalákajú Vás napr. na 5,5%- tný úrok, ale po uplynutí napr. ročnej fixačnej doby, Vám úrok jednostranne a podstatne zvýšia, ak si na to nedáte pozor. Taktiež Vám nepovedia nič o najrôznejších poplatkoch, poistkách a pod. Však podľa dostupných štatistík Národnej banky Slovenska bola priemerná úroková miera dlhodobých úverov, poskytnutých bankami a čerpaných obyvateľstvom v 1. polovici roku 2007 8,27% a všetkých čerpaných úverov bolo 12,19%!
Je hypotékarny úver poskytnutý bankou jediným riešením? A prečo by som sa mala obrátiť na nebankové spoločnosti?
Pozitíva bankových produktov sú všetkým dobre známe – nižšie úrokové sadzby, kvalita poskytovaných služieb atď., čo nepochybne priláka väčšinu klientov práve do bánk. Svojími prednosťami sa však môžu pochváliť aj niektoré seriózne nebankové spoločnosti. Kto napríklad potrebuje rýchlo peniaze, kto sa chce vyhnúť zdĺhavému vybavovaniu hypotéky v banke, kto nemá nervy na zháňanie všetkých možných i nemožných papierov, potvrdení a pečiatok, kto nechce preukazovať svoje príjmi a hlavne ten, kto z najrôznejších príjmových, vekových, či iných dôvodov hypotéku v banke nedostane, ten má veľkú šancu práve u nebankových spoločnosti.
Čo ma čaká pri vybavovaní úveru?
V prípade nebankových spoločnosti je vybavenie úveru omnoho jednoduchšie. Naopak k hypotéke v banke vedie veľmi ťažka a dlhá cesta. Dokladovanie, potvrdzovanie, priznávanie, prehlasovanie, overovanie, posudky, poistky, výpisy...... Často viac ako 20 vecí, ktoré musíte absolvovať. K tomu niekoľko návštev priamo v banke. A výsledok ani zďaleka nie je istý. Šikovná nebanková spoločnosť Vám vybaví úver omnoho rýchlejšie a jednoduchšie. Veľa krát dokonca ani nikam nemusíte chodiť (možno len na matriku alebo k notárovi za účelom overeniu podpisov na zmluvách) a všetko sa zariadi priamo u Vás. Peniaze máte doma pomerne rýchlo.
Aké riziká mi v takomto prípade hrozia a na čo si musím dávať pozor?
Najskôr by ste si mali zistiť čo najviac informácií o úverovej spoločnosti a o podmienkach samotného úveru. Všetky zmluvy a listiny si pred ich podpísaním dôkladne preštudujte a ak nebudete niečomu rozumieť, nechajte si všetko vysvetliť. Ak Vám pracovníci spoločnosti nebudú ochotní uviesť všetky potrebné údaje, napr. o výške a spôsobe splácania úveru, o výške ročnej úrokovej sadzby, dobe jej fixácie, o všetkých ďalších poplatkoch, o výške jednotlivých splátok, o sankciách pre prípad nesplácania úveru, o výške tzv. ročnej percentuálnej miery nákladov ( v prípade spotrebiteľského úveru) atď., alebo pokiaľ Vám odmietnu čokoľvek iné vysvetliť, radšej akekoľvek ďalšie jednanie s takouto spoločnosťou ukončite a k ničomu sa nezaväzujte.
Čo sa týky výšky úroku, myslím si, že maximálna horná hranica úroku by nemala presahovať pri klasických či amerických hypotékach 20% ročne, to platí aj pre tých, ktorý potrebujú peniaze na prefinancovanie svojich dlhov, exekúcií, dražieb alebo chcú vyplatiť jeden či viac nevýhodných či menších úverov. O ročných úrokoch 40% a viac odporúčam vôbec neuvažovať. Pozor tiež na sľuby, že zaplatíte iba 5%-tný úrok. Často sa stáva, že tým spoločnosť myslela úrok mesačný a nie ročný. Najnovšia novela zákona sa takéto úvery snaží obmedzovať, opatrnosti však nikdy nie je dosť.
Dobre si tiež rozmyslite hypotéku, kde budú od Vás požadovať namiesto záložného práva priamy prevod nehnuteľnosti do vlastníctva spoločnosti, ktorá Vám úver poskytuje. Nie zriedka je tiež používaný pre laikov pomerne zložitý inštitút zabezpečovacieho prevodu práva, ale aj v tomto prípade by som bol obzvlášť opatrný. Nemali by ste súhlasiť ani s neprimeranými sankciami. Sankciu vo forme zmluvnej pokuty či úroku z omeškania vo výške 0,1% denne z dlžnej čiastky možno tolerovať. Niektoré nebankové subjekty to však naozaj niekedy preháňajú. Ak od Vás žiadajú jako sankciu napríklad 20.000,-Sk korún denne, je nutné sa brániť a urýchlene navštíviť advokáta.
Čo robiť, ak sa aj napriek tomu dostanem do problémov?
Je nutné začať konať čo najskôr. Hlavne nehádžte problémy za hlavu a namyslíte si, že oddaľovaním problému a hrou na „mrtvého chrobáka“ sa niečo vyrieši. Opak je pravdou – sankcie rýchlo narastajú a môže sa stať, že veľmi rýchlo dosiahnu pre Vás neúnosnú mieru. K dlhu sa pripoja veľmi vysoké náklady na súdy, exekúcie, či dražobníkov a je zle. Ak dôjde k nariadeniu exekúcie či k dražbe, je väčšinou neskoro. Preto je potrebné s veriteľom jednať bezodkladne a pokúsiť sa nájsť prijateľné riešenie pre obe strany. A ak to nezvládate, požiadajte o pomoc napríklad advokáta. Alebo ešte lepšie pokúste sa využiť občianskú poradňu pre pomoc predĺženým dlžníkom. Nevyriešia za Vás problémy vždy, ale určite Vám navrhnú riešenie, ktoré bude pre Vašu situáciu najlepšie. Zároveň Vám poradia, čo by ste mali ďalej robiť.
Kde mám takúto poradňu hľadať a čo ma bude stáť?
Čitateľom týchto novín môžem odporučiť novo otvorenú poradňu pre dlžníkov v Čadci, na ktorej činnosti sa tiež podieľam. A od nového roku bude takáto poradňa fungovať tiež v Žiline. Poradňa je určená pre tých, ktorí sa dostali do ťažkej majetkovej situácie a je bezplatná. Svoju návštevu si môžete dohodnuť na tel. č. 0800 222 111